Questões pertinentes ao contrato de corretagem e a responsabilidade pelo pagamento da comissão ao corretor de imóveis.
O contrato de corretagem é o ajuste por meio do qual o corretor obriga-se a obter para uma pessoa que contrata (cliente/comitente) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722 do Código Civil). A comissão de corretagem trata-se da remuneração pelo qual o corretor de imóveis teria direito ao aproximar as partes e perfectibilizar o negócio.
*** Questiona-se muito sobre de quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou comprador?
REGRA: Via de regra, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importando se este é comprador ou vendedor). Contudo, como na maioria dos casos, os imóveis são destinados para compra e venda pelos vendedores, através da contratação de serviços prestados pelas imobiliárias e seus corretores de imóveis, é sobre esta figura que recaí a responsabilidade de pagar a comissão de corretagem ao profissional habilitado para o exercício da profissão de corretor de imóveis.
EXCEÇÃO: O contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que o comprador e vendedor irão dividir o pagamento, ou que só o vendedor ou comprador irá arcar com o pagamento da comissão.
Conforme estabelecido no REsp 1599511/SP, representativo de controvérsia (Tema 938 do STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissãode corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (Apelação Cível Nº 70056280183, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 08/03/2017)
*** Qual será a remuneração do corretor ?
A remuneração do corretor, se não foi fixada no contrato nem na lei, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. No dia-a-dia imobiliário, não havendo previsão contratual, deverá ser pago ao corretor 6% (seis por cento) sobre o valor do imóvel vendido.
*** O desfazimento posterior do negócio, gera o dever de pagar a comissão de corretagem?
A questão principal para a compreensão do fato gerador do direito do corretor à percepção de sua comissão está no resultado útil de sua atividade. O corretor deve aproximar as partes até o ponto de obter consenso quanto aos elementos essenciais do negócio. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio.
A inadimplência das partes, após a conclusão do negócio, mesmo que implique em rescisão, não repercutirá na pessoa do corretor. Desta forma, não há óbice que afaste o direito do autor à percepção da contraprestação do trabalho efetivado, pois deve ser considerado o trabalho desenvolvido pelo profissional para realização do negócio.
*** Quais os direitos dos corretores quando são excluídos pelas partes (vendedor/comprador) nos contratos em que a intermediação foi prestada?
Trata-se de prática recorrente a exclusão dos corretores do negócio jurídico em que realizou a aproximação entre as partes com a concludente transação do imóvel, em virtude da necessidade de se pagar a comissão de corretagem sobre a venda. A atual situação deve ser totalmente combatida pelos profissionais atuantes na área imobiliária.
Nos casos acima relatados, deve o corretor buscar o apoio jurídico de Advogado para ingressar com o pedido de cobrança de comissão de corretagem. Nos procedimentos de cobrança desta natureza, deve o corretor demonstrar que aproximou as partes e que a sua intermediação produziu resultado útil para a celebração do contrato de compra e venda (art. 722 e 725 do Código Civil).